정보근 변호사의 부동산법을 부탁해 정부가 지난 3일 발표한 세제 개편안은 다주택자뿐만 아니라 고가 주택을 소유하고 있는 비거주 1주택자도 주요 타겟으로 삼았다. 비거주 1주택자들에 대한 양도소득세, 보유세와 같은 세금 공제 등 혜택을 거주자에 비해 대폭 축소하다 보니, 수도권에 아파트를 소유하고 있는 비거주 1주택자들 가운데 급하게 아파트를 처분해야 하는 경우가 늘어날 것으로 보인다. 반면, 고가 주택의 매수인은 대출을 거의 받을 수 없는데다 기존 보유 주택을 적시에 매각하기 쉽지도 않아, 매매대금 지급을 위해 일시적으로 대부업체를 통한 대출 등 사금융을 활용하고자 하는 수요가 급증할 것으로 예상된다. 실제로 필자의 주변에 대부업을 하는 분들은 강남권 아파트 매수자들에게 잔금 대출을 해주고 연 10% 정도의 금리를 받고 있다. 대부업체 입장에서는 담보 가치가 충분한 상급지 부동산을 담보로 고금리의 이자를 수취할 수 있으니 ‘알짜배기’ 비즈니스다. 그런데 매도인이 급하게 아파트를 처분할 필요가 있음에도 매수인을 구하기 힘든 경우 등 특수한 상황에서는 매도인이 매수인에게 직접 매매잔금을 대여하는 소위 ‘셀러 파이낸싱(Seller Financing)’도 사금융의 방식으로 실제 이루어지고 있다. 이 경우 매도인은 자신이 빌려준 돈으로 잔금을 지급받은 것으로 봐 매수인에게 아파트 소유권을 이전해 주되, 이와 동시에 근저당권을 설정함으로써 빌려준 돈의 회수를 담보한다. 이같은 셀러파이낸싱이 대출 규제 등을 회피하기 위해 이용되는 경우라면 편법 거래라고 볼 수 있다. 그러나 법적으로는 준소비대차라고 정의된 적법한 거래의 한 형태다. 모바일 심해게임 이러한 준소비대차가 활용되는 대표적인 예는 대환의 경우로 즉, 금융기관의 대출 만기 연장을 해주기 어려운 경우와 형식적으로는 대출금을 회수한 후 신규대출 형식으로 동일 금액을 대출하는 방식으로 활용된다. 대환이 준소비대차로 인정되면, 기존대출의 담보가 존속하는 등 대출의 연속성이 유지된다는 。에 실질적인 의미가 있다. 그런데 매매계약에서 셀러 파이낸싱 거래는 실질적으로는 잔금의 지급을 유예해주는 것과 같으므로, 매도인이 잔금을 당장 받지 않더라도 소유권을 이전해 줄 수 있는 여력이 있어야 한다. 무엇보다 매수인이 신뢰할 만한 사람이 아니고서는 수억 원의 금전을 대여할 수는 없다. 따라서 매수인이 이미 고가의 다른 아파트를 소유하고 있는 등 충분한 변제 자력이 확인된 상황을 전제로 특수한 사정 즉, 재건축 입주권의 확보, 토지거래허가 실거주 의무 요건 충족 등 필요성이 있는 경우 셀러 파이낸싱이 이루어진다. 혹여 이러한 셀러 파이낸싱이 일반적인 거래인 것처럼 오해하는 경우 돈을 빌려주고 받지도 못하는 어려움에 처하거나, 사기적 거래에 악용될 여지도 있다. 쉽게 생각해서는 안된다. 매도인의 입장에서 보면, 빌려준 돈을 제때 갚지 않으면, 근저당권을 행사하여 경매로 돈을 회수하면 된다고 쉽게 생각할 수 있으나 경매를 통한 채권회수는 언제 끝날지 모르는 매우 지난한 과정이다. 더욱이 내가 알지 못하는 선순위 권리가 등장할 가능성도 배제할 수 없으므로 가장 중요한 판단기준은 상대방이 변제기에 충분히 돈을 갚을 수 있는 의사와 능력이 있는지 여부이다. 실제로 최근 대부업체들에 의하면 강남 아파트 잔금 대출을 하였음에도 대출을 받은 매수인이 자신이 보유하고 있는 아파트 매각이 지체되고 있다는 이유 등으로 제때 대출금 상환을 받지 못하는 경우가 많이 늘었다고 한다 달팽이게임 사이트 . 따라서 매도인이 매매대금을 사업상 목적, 다른 부동산의 구입 등 기한이 정해진 용도로 써야 할 상황이라면 더욱 신중해야 한다. 또 비거주 1주택자가 보유한 집의 세입자가 만기에 퇴거를 하지 않는 경우 매수인은 빌린 돈을 갚으려고 하지 않을 것이니 그 법률관계가 더욱 복잡해질 것이다. 매수인의 변제 자력이 있는지 여부를 확인할 수 있는 확실한 수단은 매수인 소유의 아파트 등기부 및 전입세대열람내역을 확인하는 방법일 것이다. 실제로 잔금 대출을 받는 매수인들은 매각하려는 아파트의 매매대금을 받으면 즉시 잔금 대출금을 상환하겠다고 하면서 임차인이 없는 전입세대열람내역을 제시한다. 그런데 매수인 소유의 이 아파트에 숨겨진 세입자가 있다면 매수인의 변제자력은 현저히 떨어지게 된다. 이런 일이 있겠냐 생각할 수 있으나 세대합가 방식으로 임차인을 숨기는 경우가 종종 있다. 세대합가로 사기 행각을 벌인 실제 사례를 하나 살펴보자. A는 자신이 소유한 아파트를 담보로 대출을 받고자 했다. 그러나 임차인 B의 임대차보증금때문에 대출이 불가능한 상황이었다. 그러자 세대합가하는 방법을 활용하면 임차인이 없는 것처럼 만들 수 있다는 대출브로커의 조언을 듣고 세대합가신청서를 위조해 임차인 B가 드러나지 않는 전입세대열람내역을 발급받았다. A는 이러한 임차인이 없는 전입세대열람내역을 피해자 J에게 보여줬다. 세입자도 없으니 부동산에 1순위 근저당권을 설정해 주겠다고 속여 피해자 J로부터 돈을 빌린 후 갚지 않았다. 그 결과 A는 사기죄로 징역형에 처해졌다. 다소 극단적인 예처럼 보일 수 있으나, 필자가 경험한 상담사례 중에도 공공기관으로부터 전세대출 보증을 받는 과정에서 담보가치를 속이기 위해 마치 세입자가 없는 것처럼 세대합가를 악용하여 금융기관으로부터 대출금을 편취한 사례도 있었다는 .을 유의해야 한다 파칭코사이트 . 그럼에도 불구하고 셀러 파이낸싱 거래가 꼭 필요한 상황이라면 다음과 같은 법적인 이슈도 .검해야 한다. 우선 대부업법 위반 이슈가 있다. 대부업법 상 등록하지 않고 대부업을 하는 경우 형사처벌의 대상이 된다. 셀러 파이낸싱 거래를 하는 경우 대부업을 하는 것도 아닌데 대부업법 위반 이슈가 생기는지 의문이 들 수 있다. 그러나 여러 번 행위를 하지 않았더라도 계속·반복적으로 행할 의사가 있었다고 보면 1회 거래만으로 대부업을 한 것으로 인정될 수 있으므로 유의해야 한다. 다만 특별한 사정이 없음에도 불구하고 단지 고금리 대부를 위해 돈을 빌려주는 등 예외적인 경우가 아니라면 1회성 셀러 파이낸싱이 대부업에 해당하여 미등록 대부행위로 처벌될 여지는 많지 않을 것이다. 오히려 금전 대여시 일반적으로 간과하기 쉬운 것은 이자제한법 위반 리스크다. 이자제한법은 연 20%를 초과해서 수취하는 이자를 무효로 본다. 여기서 이자란 수수료, 공제금, 용역비 등 명목 여하를 불문하고 대여와 관련해 받은 돈을 모두 포함한다. 따라서, 매수인으로부터 받은 일체의 돈을 연간 이율로 환산하여 연 20%를 초과해서는 안된다. 문제는 위와 같은 과도한 이자 수취를 하는 경우 무효로 보는 것을 넘어, 형사처벌(1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금)의 대상이 된다는 .이다. 실제로 이자제한법 위반으로 형사처벌 대상이 된다는 。을 협상의 수단으로 하여 부당한 이득을 취하고자 하는 사례도 종종 있으므로 유의할 필요가 있다. 정부 당국 또한 향후 대부업체의 대부 및 셀러 파이낸싱을 포함한 사금융이 급증할 것을 대비해 사금융으로 인한 피해자의 발생을 최소화 할 수 있도록 거래 모니터링을 충분히 하고 대응책을 마련해야 할 것이다. 서경IN 칼럼 서경IN ong>

정품